اولین سامانه جامع جستجو بین المللی کالا

گزارش پايگاه خبري اتاق ايران از اختلافات آماري در بازار املاک

چه کساني از عدم شفافيت در بازار مسکن سود مي‌برند؟

در شرايطي که مراجع مختلف از اطلاعات خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور براي انتشار گزارش مربوط به بازار مسکن استفاده مي‌کنند، اين گزارش‌ها اختلاف‌هاي فاحشي با يکديگر دارند و گاهي اين اختلاف به حوالي 50 درصد نيز مي‌رسد. علاوه بر اين، ثبت نشدن برخي از معاملات اين بازار در سامانه مربوطه نيز چالش ديگري است که درستي آمارها را با چالش مواجه مي‌کند.

در شرايطي که مراجع مختلف از اطلاعات خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور براي انتشار گزارش مربوط به بازار مسکن استفاده مي‌کنند، اين گزارش‌ها اختلاف‌هاي فاحشي با يکديگر دارند و گاهي اين اختلاف به حوالي 50 درصد نيز مي‌رسد. علاوه بر اين، ثبت نشدن برخي از معاملات اين بازار در سامانه مربوطه نيز چالش ديگري است که درستي آمارها را با چالش مواجه مي‌کند.

با راه‌اندازي سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور در حوالي سال 88، مشاوران املاک مکلف شدند اطلاعات مربوط به معاملات بازار مسکن را در اين سامانه ثبت کنند و کد رهگيري بگيرند؛ در اين ميان گرچه برخي از بنگاه‌هاي مشاوران املاک کم‌وبيش قراردادهاي خود را در اين سامانه ثبت نمي‌کنند اما ازآنجاکه بخش عمده معاملات بازار مسکن در اين سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات ثبت مي‌شود، اطلاعات اين سامانه باز هم توانست به‌عنوان مرجعي براي بررسي تحولات بازار مسکن مطرح شود.

به گزارش پايگاه خبري اتاق ايران، بر همين اساس، اداره بررسي‌ها و سياست‌هاي اقتصادي بانک مرکزي با استفاده از اطلاعات خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور، گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران را در دوره‌هاي زماني يک‌ماهه، سه‌ماهه و سالانه استخراج و منتشر مي‌کند؛ گزارش‌هايي که به‌نوعي مبناي تحليل بازار مسکن قرار گرفته است.

از ديگر سو اتحاديه مشاوران املاک نيز در دوره‌هاي زماني متفاوت با استفاده از اطلاعاتي که در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور جمع‌آوري مي‌شود گزارش‌هايي را از وضعيت بازار مسکن ارائه مي‌کند که نسبت به گزارش بانک مرکزي جامع‌تر است و علاوه بر شهر تهران، تحولات بازار مسکن کل کشور را نيز منعکس مي‌کند.

همچنين معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازي، با يک روز تأخير اطلاعات بازار مسکن تهران و 6 شهر ديگر را به تفکيک منطقه و محله در سامانه اطلاعات بازار املاک ايران (SABAA) منعکس مي‌کند که راهنمايي فعالان اين بازار باشد و مبناي آن بر اطلاعات سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور استوار است.

در اين ميان بررسي آمارهاي منعکس شده از سه مرجع فوق حاکي از مغايرت چشم‌گيري است که با توجه به يکسان بودن مأخذ اطلاعاتي آنها، توجيه‌پذير نيست. اين چندصدايي در تحليل اطلاعات بازار مسکن به‌گونه‌اي است که اختلاف بين سقف و کف آمارهاي ارائه‌شده از اين سه مرجع به حدود 50 درصد نيز مي‌رسد.

براي مثال گزارش بانک مرکزي از تحولات بازار مسکن شهر تهران در خرداد 96، که از آمارهاي خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور استخراج شده، نشان مي‌دهد که تعداد معاملات بازار مسکن تهران در اين ماه به 15هزار و 362 واحد مسکوني رسيده اين در حالي است که حسام عقبايي، رئيس اتحاديه مشاوران املاک تعداد معاملات اين ماه را 17هزار و 177 واحد اظهار مي‌کند و در سامانه اطلاعات بازار املاک ايران نيز اين تعداد فقط 11هزار و 725 مورد ثبت شده است.

از ديگر سو بازديد ميداني از بنگاه‌هاي مشاوران املاک حاکي از اين است که با وجود ملزم‌ شدن اين صنف به ثبت کليه معاملات خود در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور، هنوز تعدادي از بنگاه‌ها، بخشي از معاملات انجام شده به‌ويژه در حوزه اجاره را در قراردادهاي سه‌نسخه‌اي قديمي ثبت مي‌کنند و به همين واسطه اين معاملات عملاً جزو آمار بازار مسکن محاسبه نمي‌شوند و چرخه جامع جمع‌آوري اطلاعات از اين بازار را مختل مي‌کنند.

بر اين اساس، جداي از اينکه آمارهاي استخراج شده از سوي مراجع سه‌گانه مذکور از سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور با يکديگر مغايرت دارند، آمارهاي واقعي بازار مسکن با آمار ثبت شده در اين سامانه نيز داراي مغايرت‌هايي است که مي‌تواند درستي تحليل‌ها و به‌تبع آن برنامه‌ريزي‌هاي انجام شده براي اين بازار را با چالش مواجه کند.

مغايرت ناشي از مطابقت نداشتن آدرس و کد پستي قراردادها

رئيس گروه برنامه‌ريزي دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسکن با تشريح نحوه استخراج داده‌هاي موردنياز سامانه اطلاعات بازار املاک ايران (SABAA) از اطلاعات خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور، مي‌گويد: همه معاملات ثبت شده در سامانه سابا مطابق با آدرس تعريف‌شده براي هر کد پستي در نقشه تهران و شهرهاي ديگر جانمايي مي‌شوند و در صورت وجود مغايرت بين آدرس و کد پستي ثبت شده براي يک معامله، سامانه از ثبت آن معامله صرف‌نظر مي‌کند.

محمود نصراللهي در گفت‌وگو با پايگاه خبري اتاق ايران تصريح مي‌کند: مکان و آدرس مربوط به هر کد پستي توسط شرکت پست تعريف شده و طول و عرض جغرافيايي آن نيز بر روي نقشه نيز مشخص شده است ازاين‌رو در زمان ثبت يک معامله توسط مشاوران املاک، با وارد کردن کد پستي، آدرس مربوط به آن نمايش داده مي‌شود اما در برخي موارد کد پستي ارائه‌شده توسط فروشنده با آدرس ملک مطابقت ندارد که همين مسئله باعث مي‌شود آدرس به‌صورت دستي اصلاح شود و با اطلاعات روي نقشه مغايرت پيدا کند.

املاک خارجي از آمار تهران حذف مي‌شود

نصراللهي درباره دليل دوم مغايرت تعداد معاملات ثبت شده در سامانه سابا با آمارهاي مربوط به ساير مراجع، مي‌افزايد: علاوه بر مغايرت ناشي از عدم تطابق آدرس و کد پستي معاملات، برخي از معاملاتي که با کد پستي و آدرس درست در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شده است نيز به املاکي خارج از تهران مربوط مي‌شود که اين موارد نيز از آمار معاملات حذف خواهد شد.

رئيس گروه برنامه‌ريزي دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسکن، دليل مغايرت آمارهاي بازار مسکن تهران در گزارش بانک مرکزي و اظهارات رئيس اتحاديه مشاوران املاک را نيز همين مسئله عنوان مي‌کند؛ بر اين اساس مي‌توان گفت آمارهاي ارائه‌شده از سوي اتحاديه مشاوران املاک، گزارش عملکرد و فعاليت اين صنف است که فارغ از محل جغرافيايي مورد معامله، آن را جزو آمارهاي محل انجام معامله ثبت مي‌کند درحالي‌که بانک مرکزي فقط معاملات شهر تهران را منعکس مي‌کند و سامانه سابا نيز معاملاتي که هيچ مغايرتي بين کد پستي و آدرس ثبت شده آنها وجود ندارد را با جانمايي روي نقشه، در زمره معاملات مسکن تهران مي‌آورد.

بازار مسکن مدت‌هاست، به‌ويژه در سال‌هاي منتهي به سال 91 با نوعي عدم شفافيت و نبود برنامه‌ريزي مؤثر روبرو بوده و هنوز نيز در حوزه‌هايي مانند خانه‌هاي خالي و کسري مسکن بحث‌هايي بين متوليان اين حوزه در جريان است؛ از سوي ديگر وضعيت بازار معاملات مسکن نيز سال‌هاست با مسئله دلالي و سفته‌بازي مواجه بوده و جهش‌هاي بي‌سابقه‌اي را تجربه کرده ضمن اينکه بازار رهن و اجاره نيز همه‌ساله در فصل رونق جابجايي‌ها با مسئله قيمت‌گذاري منصفانه روبروست. در اين ميان، مسئله‌اي که مطرح مي‌شود اين است که چرا چنين بازار وسيعي که همه دولت‌ها به‌نوعي به‌صورت مستقيم درگير آن بوده‌اند و سياست‌هايي را براي حل معضلات آن اتخاذ کرده‌اند، بايد در حوزه آماري دچار چنين مغايرت‌هاي فاحشي باشد. اين در حالي است که پس از راه‌اندازي سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور، شرايطي مهيا شد که در صورت اجراي دقيق قانون ثبت معاملات بازار مسکن در اين سامانه مي‌توانست به شفاف شدن اين بازار کمک کند.






منبع خبر: اتاق ایران